Artikler og nyheder

Know about last updates

At købe og sælge ejendom i Spanien

cache_2436174739Før du køber, er det vigtigt, at du gør dine behov, og hvorledes du ønsker at benytte ejendommen klart. Skal det være din primære bolig eller feriebolig (gode indkøbs-muligheder i området, godt vejnet, eller ønsker du at være afsides, evt. ved strand med henblik på afslapning). Hvis du er gangbesværet eller ønsker at købe for at benytte den, når du går på pension, skal du sikre dig, at der f.eks. er elevator og ikke kun trapper ved indgangen samt gode indkøbsmuligheder. Hvis ikke man kender området i forvejen, kan det være en god idé at leje i en periode. Det giver mulighed for at lære området nærmere at kende på forskellige årstider. Et boligkompleks ved stranden, som om sommeren kan være fuldt at liv og mennesker, kan om vinteren stå nærmest ubeboet og øde hen.

Derfor er det vigtigt, at du inden købet er afklaret med de krav, du stiller til ejendommen og området. Det er en stor investering, som kan give ærgelser ved et evt. fejlkøb. Du kan få råd hos venner og familie – men husk – det er dig, der kender dine behov til boligen/ferieboligen.

Når du finder ejendommen, er det vigtigt forinden køb at undersøge ejendommens juridiske, økonomiske og praktiske forhold. Hertil behøver du professionel assistance enten af en konsulent eller advokat, da disse har erfaring med købsprocessen og kan undgå faldgruber.

Det er også vigtigt inden underskrift eller deponering af beløb til købet at få konsulent eller advokat til at udarbejde et komplet overslag over de forventede omkostninger ved købet. Skal der optages lån, skal der desuden forventes yderligere omkostninger. Ofte vil det være nemmere og billigere at optage lånet i sit oprindelsesland. Flere banker i Spanien er dog begyndt at fokusere på at gøre låneansøgning for det nordiske marked nemmere og hurtigere. Når finansiering af købet er undersøgt og er muligt, skal juridiske forhold undersøges.

Hvem fremgår som ejer af ejendommen i Ejendomsregisteret, er der hæftelse på ejendommen, har ejendommen de nødvendige licenser fra kommunen, etc. Hvis du ikke selv er bygge-kyndig, er det en god idé at bede en fagmand gennemgå ejendommen m.h.p. en rapport over dens fysiske tilstand (el-installation, vandskader eller andre defekter).

Købsprocessen kan variere afhængig af situationen, men normalt vil den være følgende:

  • For at reservere ejendommen skal der deponeres et beløb enten hos ejendomsmægler eller sælger. Sørg for, inden du deponerer et beløb, at din konsulent eller advokat har undersøgt ejerforhold samt omkostninger i forbindelse med købet.
  • Der laves en kontrakt mellem køber og sælger, hvori betingelserne for handelen fremgår (købspris, dato for overdragelse, specielle betingelser samt evt. inventarliste). Når kontrakten underskrives, er det normalt, at køber afregner 10% af handelsprisen til sælger, men det kan aftales anderledes, hvis parterne ønsker det. Forinden har købers konsulent/advokat undersøgt eventuelle hæftelser i ejendommen.
  • Ved notarmødet skal køber og sælger fremmøde personligt eller være repræsenteret via notarfuldmagt. Det er her, overdragelsen af ejendommen finder sted. Køber afregner restkøbesummen (evt. fratrukket udestående og lovpligtige tilbageholdte beløb), og sælger afleverer nøgler til køber. Køber du med lån i Spanien, skal notarmødet aftales i koordination med bankens repræsentant. Medbring oversætter for at undgå misforståelser.
  • Efter handel skal transmissionsskat afregnes, og ejerskiftet registreres i det spanske Ejendomsregister. Desuden skal ejerskiftet informeres hos kommune, el- og vandselskab, grundejerforening m.m., som skal have købers kontonummer for fremover at hæve skatter og forbrug fra købers konto. For skandinaver er det normalt at lave en refusionsopgørelse over disse omkostninger. Husk at tegne en forsikring, og det vil også være fordelagtigt at skifte låsen til hoveddøren.

Når du har købt, er det vigtigt at undersøge, hvilke forpligtelser der kan være i forbindelse med ejerskab af fast ejendom. Er du resident i Spanien, skal ejerskabet deklareres i den spanske selvangivelse. Som Ikke Resident i Spanien (bosiddende og skatteresident udenfor Spanien) skal du det efterfølgende år afregne Ikke Resident skat til de spanske skattemyndigheder (ikke at forveksle med IBI-skatten, der afregnes til kommunen).

Det er vigtigt at lave et testamente i Spanien for at klarlægge personlige forhold samt ønsket om, hvorledes man vil efterlade sine ejendele i Spanien. Ægtefæller kan med fordel oprette en gensidig fuldmagt. Det giver mulighed for at sælge ejendommen, oprette eller lukke bankkonto m.m., ifald den ene ægtefælle ikke har mulighed for at være til stede (enten pga. arbejde, rejse, sygdom, m.m.). Er du væk i længere perioder eller ikke mere bor fast i Spanien, kan du give notarfuldmagt til din konsulent / advokat, så denne kan agere hos myndigheder, private selskaber, banker og evt. ved salg af ejendommen, hvis du ikke kan give personligt fremmøde.

Sælger du ejendommen, vil det have skattemæssig betydning, om du er resident i Spanien eller ej i salgsøjeblikket. Er sælger ikke resident i Spanien, er køber pr. lov forpligtet til at tilbagebeholde 3% af handelsprisen og indbetale dette beløb til de spanske skattemyndigheder. Sælger skal senest 4 mdr. efter salgsdato udarbejde en skattemodel, hvori det klargøres, om sælger har haft fortjeneste eller ej i forbindelse med handelen.

Hvis ikke det er tilfældet, kan sælger ansøge om at få det tilbageholdte beløb på 3% tilbagebetalt. Er sælger resident i Spanien, er det vigtigt, at sælger skaffer et certifikat fra de spanske skattemyndigheder, der bekræfter sælgers status som resident i Spanien. Med dette certikat skal der ikke tilbageholdes 3% ved handelen, men sælger skal derimod opgive salget i sin årlige selvangivelse til de spanske skattemyndigheder. Skat af evt. fortjeneste ved salget bliver afregnet i selvangivelsen.

Residenter i Spanien, som ved salgsøjeblikket er fyldt 65 år og har benyttet boligen som primær bolig i mindst 3 år inden salgsdatoen, vil dog være fritaget for at afregne skat af evt. fortjeneste. Uanset, om du er resident eller ej i salgsøjeblikket, skal du hos notar medbringe et ”Energicertifikat” udarbejdet af ingenør / elektriker. Sælger skal ligeledes afregne Plusvalía-skat til den spanske kommune.