Artikler og nyheder

Know about last updates

BESKATNING SALG EJENDOM SPANIEN

BESKATNING SALG EJENDOM SPANIEN

I modsætning til Danmark skal man i Spanien afregne skat af eventuelt overskud ved salg af bolig og fast ejendom. Uanset om man er skatteresident i Spanien eller ej, vil beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom i Spanien tilfalde de spanske skattemyndigheder da ejendommen er beliggende på spansk jord. Skattesats og metode for afregning afhænger af om man er skatteresident eller ej i Spanien.

Er man SKATTERESIDENT I SPANIEN (fast bosiddende) afregnes skatten ved salg af fast ejendom i den årlige spanske selvangivelse der indsendes i månederne maj og juni det efterfølgende skatteår. Hvis boligen der sælges er primær bolig og skatteyderen i de seneste tre år har deklareret boligen som værene primær bolig vil der være visse skattefritagelser. Hvis skatteyderen har boet i boligen de seneste tre år og er fyldt 65 år øjeblikket for salget vil eventuel fortjeneste være helt fritaget for beskatning men skal dog fremgå i den årlige spanske selvangivelse. Skatteresidenter der sælger deres primære bolig for at geninvestere salgssummen i ny primær bolig vil ligeledes være fritaget for at blive beskattet af eventuel fortjeneste dog i den proportion som salgssummen benyttes til at geninvestere i den nye bolig. Hvis ikke hele salgssummen benyttes til køb af ny primær bolig vil man blive beskattet af den andel af fortjenesten som ikke geninvesteres. Da de spanske skattemyndigheder ligeledes ønsker at folk opsparer til deres pension er der i de seneste år ligeledes indført fritagelse for beskatning hvis salgssummen investeres i sin helhed i en pensionsordning. Hvis ikke man kan benytte fritagelser vil fortjenesten ved salg beskattes efter følgende skala :

  • De første 6.000 € af fortjenesten beskattes med 19 %
  • Fra 6.0001 € op til 50.000 € beskattes med 21 %
  • Fra 50.001 € og opefter beskattes med 23 %.

Som nævnt afregnes skat af fortjeneste ved salg af fast ejendom via den årlige spanske selvangivelse.

Som skatteresident i Spanien er det specielt vigtigt at man er opmærksom på at Spanien benytter Global beskatningsprincip. Det betyder at også indtægter og fortjeneste fra andre lande skal indregnes i den spanske selvangivelse og eventuelt lempes skat betalt i oprindelseslandet af denne indtægt / fortjeneste for at undgå dobbeltbeskatning. Det giver en problemstilling i forhold til salg af ejendom f.eks. i Danmark mens man er skatteresident i  Spanien. Trods det at fortjeneste ved salg af fast ejendom beliggende i Danmark, i princippet, skal beskattes i Danmark så ender skatteyderen med at afregne skat af fortjenesten til de spanske skattemyndigheder. Da fortjeneste ved salg af bolig i Danmark er fritaget for beskatning så er der ejheller skat af fortjeneste at ”lempe” i den spanske selvangivelse og skatteyderen ender med at betale skat af fortjenesten i Spanien. Det er derfor vigtigt at tage hensyn til dette ifald man planlægger at flytte til Spanien. Hvis man er i salgsprocedure i Danmark hvor der forventes fortjeneste kan man med fordel vente med at tilflytte Spanien til det efterfølgende skatteår så man ikke bliver beskattet af fortjenesten i Spanien.

Er man IKKE SKATTERESIDENT I SPANIEN (ikke fast bosiddende) eksisterer tidligere nævnte skattefritagelser ikke da de kun er tilknyttet salg af primær bolig. Hvis ikke man bor fast i Spanien er der tale om feriebolig / sekundær bolig. Når en Ikke Resident sælger ferieboligen i Spanien vil der grundet spansk lovgivning blive tilbageholdt 3% af salgsprisen i salgssummen der udbetales. D.v.s. køber / købers repræsentant vil tilbageholde 3 % af salgssummen når denne udbetales til sælger. Det tilbageholdte beløb indbetales til de spanske skattemyndigheder senest en måned efter underskrift hos notar som aconto skat for sælgers eventuelle fortjeneste ved salget. Når denne måned er gået skal sælger indenfor senest yderligere 3 måneder (senest 4 måneder efter notarmødet) til at indsende skatteformular hvori deklareres om der har været fortjeneste eller tab ved salget. Afhængig af resultatet skal sælger enten betale yderligere skat af fortjenesten eller hvis der har været lille eller slet ingen fortjeneste ved salget kan sælger ansøge om at få refunderet dele eller hele det tilbageholdte beløb. Skat af fortjeneste ved salg af fast ejendom som Ikke Resident udgør 19 %.

Eksempel :

Købspris tillagt købsomkostning udgør 150.000 €

Salgspris udgør 180.000 € og salgsomkostning udgør 15.000 €, d.v.s. netto salg efter omkostninger fratrækkes udgør 165.000 €.

Der er en fortjeneste ved salget på 15.000 € (165.000 € salg fratrukket 150.000 € køb).

I forbindelse med salget blev der af købers repræsentant tilbageholdt 5.400 € (3 % af 180.000 €).

Skat af fortjeneste udgør 19 % af 15.000 € = 2.850 €

I dette eksempel kan sælger ansøge om at få refunderet 2.550 € af de spanske skattemyndigheder da det tilbageholdte beløb på 5.400 € overstiger beløbet der skal afregnes i skat som udgør 2.850 €. Differencen tilbagebetales til sælger.

Det er dog vigtigt at sælger er opmærksom på at denne skattemodel over kapitalgevinst / tab ikke foretages automatisk af de spanske skattemyndigheder. Sælger skal selv huske at præsentere skattemodellen enten via repræsentanten der assisterede ved salget eller opsøge konsulent der kan foretage beregning og præsentation af skattemodellen. Som nævnt skal denne indsendes senest 4 måneder efter underskrift af salget hos notar. Indsendes skattemodellen senere kan man risikere at få bøde af de spanske skattemyndigheder.

Uanset om man er skatteresident eller ej i Spanien er det altid en god ide forinden salget at kontakte sin rådgiver så man sikrer sig at salget organiseres mest favorabelt skattemæssigt.

Ønsker i yderligere informationer omkring beskatning af fast ejendom i Spanien er i velkomne til at kontakte Lena Grøn eller Heidi S. Andersen på info@gron-andersen.es eller telefon 951910649 eller mobil 647911302.

Af Lena Grøn & Heidi S. Andersen fra Grøn & Andersen Konsulentbureau