Hvilke forpligtelser har jeg når jeg udlejer min feriebolig i Spanien?

Boligejere som ejer feriebolig i Spanien har ofte ikke mulighed for at benytte denne feriebolig hele året og leder efter alternativ måde at udnytte de ubenyttede perioder i ferieboligen. Mange låner ud til venner og familie eller udlejer boligen til ferieophold. Dette giver boligejeren en ekstra indtægt til at dække de løbende omkostninger tilknyttet ferieboligen. Dog er der tilknyttet visse forpligtelser ved udlejning af ferieboligen som vi kort vil opridse i denne artikel. Lånes ferieboligen ud til venner og familie uden økonomisk modydelse er man ikke underlagt de her nævnte forpligtelser. Hvis ferieboligen udlejes (man modtager en økonomisk modydelse) så skal man foretage følgende formaliteter.

 

Registrering af ferieboligen i Turistudlejningsregister.

For at sikre lejer at ferieboligen opfylder visse minimumsstandarder og er velegnet til beboelse, skal ferieboligen registreres i Turistudlejningsregister i den Autonom-regering hvori ferieboligen er beliggende. I Andalusien er det hos Junta de Andalucia. Tidligere var det de færreste ferieboligejere der havde mulighed for at blive optaget i dette register, da der var meget strikse krav til både bolig og ejere som ønskede at blive registreret. Men i år 2016 åbnede Junta de Andalucia et nyt register “Viviendas con fines turísticos” som har langt færre restriktioner og mindre krav for optagelse i registret. Derved åbnedes mulighed for registrering for “almindelige” boligejere som nu kan udleje på lovlig vis. Der er dog stadig visse krav ferieboligen bør opfylde. Udover det naturlige som at ferieboligen skal være møbleret og have køkkengrej, sengetøj, lagner m.m. skal ferieboligen bl.a. have en førstehjælpskasse, brandslukker, manualer til elektroniske elementer samt turistinformation. Værelserne skal have naturlig belysning / ventilation samt air condition. Ferieboligen skal være i besiddelse af “Ibrugstagningstilladelse” (Licencia de Primera Ocupación) udstedt af kommunen, kontaktoplysning til udlejer og i ferieboligen skal ligge den obligatoriske “klagebog” (Hojas de Quejas y Reclamaciones). Hvis ferieboligen opfylder de pågældende krav ansøges hos Junta de Andalucia hvor man modtager midlertidigt registreringsnummer. Med det midlertidige registreringsnummer kan ferieboligen annonceres (websider, aviser m.m.) hvoraf midlertidigt registreringsnummeret fremgår. Efterfølgende modtages det endelige registreringsnummer som fremover skal fremgå ved annoncering. Denne registrering er obligatorisk uanset om man udlejer ferieboligen via selskab eller privat (resident eller ikke resident).

Denne ovenstående registrering er lovpligtig når ferieboligen udlejes til kortere ferieophold. Udlejes ferieboligen til langtidsudlejning (mere end to måneder i træk til samme lejer) skal ferieboligen ikke registreres medmindre man ind imellem ligeledes udlejer til kortere feriebrug. Som nævnt er dette nye register kun for “almindelige” ferieboligejere. Andre typer ferieboliger skal registreres i andre type registre som har mere strikse krav for at ferieboligerne kan registreres.

 

Registrering af feriegæster hos spansk Indenrigsministerium.

Udover ovennævnte registrering i Turistudlejningsregister skal man ligeledes registrere feriegæsternes ankomst hos spansk Indenrigsministerium (Registro de huéspedes). På samme måde som hoteller og andre ferieinstitutioner registrerer deres gæster ved ankomst skal ferieboliger ligeledes registrere gæsternes ankomst. Denne registrering varetages af forskellige myndigheder afhængig af hvilket område ferieboligen er beliggende i, men normalt foretages den af spansk politi eller Civilgarde. Umiddelbart efter oprettelsen af det nye Turistudlejningsregister i år 2016 var det svært at få klarhed over denne forpligtelse, men nu har de fleste politikredse fået organiseret denne registrering. Hvis ferieboligen udlejes via bureau vil dette normalt foretage registrering af feriegæsternes ankomst. Udlejer man selv ferieboligen skal men selv sørge for at registrere feriegæsternes ankomst indenfor 24 timer.

Boligejer eller repræsentant foretager denne registrering af ferieboligen hos den politimyndighed ferieboligens er underlagt. Ved fremmøde medbringes diverse dokumenter og boligejer (eller repræsentant) modtager en kode til boligen som benyttes på det spanske Indenrigsministeries hjemmeside.

Dokumentationenen der skal medbringes samt procedure kan variere og man skal derfor forhøre sig hos den myndighed der forestår registrering i området ferieboligen er beliggende i.

Med ferieboligens kode skal man via hjemmeside “logge ind” og registrere de voksnes gæsters navn, pasnummer, udløbsdato pas samt periode feriegæsterne opholder sig i ferieboligen. Denne registrering skal foretages senest 24 timer efter feriegæsterne er flyttet ind i ferieboligen. Selve registreringen er rimelig simpel når først man har prøvet et par gange.

 

Beskatning af lejeindtægt

Når de to ovennævnte registreringer er på plads og man begynder at udleje ferieboligen skal lejeindtægten tilknyttet udlejningen beskattes i Spanien. Det er landet hvor ferieboligen er beliggende som har beskatningsretten til denne type indtægt.

Beskatning og metode for afregning af skatten varierer afhængig af ejerens skattemæssige status i Spanien.

Som resident i Spanien afregnes skat af overskud ved udlejning i den årlige spanske selvangivelse som indsendes til de spanske skattemyndigheder i månederne maj og juni det efterfølgende år. Indtægten indregnes som “almindelig” lønindkomst / pensionsindkomst og beskattes i henhold til det skattetrin som skatteyderen opnår i sin samlede indkomst. Man vil i selvangivelsen angive lejeindtægt og har i en vis grad også ret til fradrag for omkostninger direkte tilknyttet ferieboligen og udlejningen (vand, grundejerforening, forsikring, el, annoncering, komision bureau m.m.). Udover skat af udlejning vil man i den spanske selvangivelse ligeledes skulle afregne “skat af lejeværdi af egen bolig” for de perioder ferieboligen ikke har været udlejet men man har haft den til egen benyttelse.

Er man ikke resident i Spanien (person eller udenlandsk selskab) afregnes skatten via kvartalsregnskab som afregnes umiddelbart efter kvartalets afslutning. Er man skatteresident i andet EU-land, Norge eller Island er man ligeledes i en vis grad berettiget til at fradrage omkostninger (direkte tilknyttet ferieboligen eller udlejen) og vil af overskud afregne 19% skat. Er man skatteresident i land udenfor EU, Norge og Island er man ikke berettiget til fradrag af omkostninger og skal afregne 24% af den fulde lejeindtægt. Udover skat af overskud ved udlejning skal alle boligejere som ikke er residenter i Spanien – uanset om de udlejer eller ej – afregne en årlige skattemodel svarende til “lejeværdi af egen bolig”. Perioder med udlejning bliver fratrukket i denne årlige skattemodel. Denne årlige Ikke Resident skattemodel forfalder til betaling inden udgangen af december det efterfølgende skatteår. D.v.s. inden udgangen af december 2018 skal de Ikke Resideter der i år 2017 ejede feriebolig i Spanien (enten hele eller dele af året) afregne denne skattemodel.

Udlejes ferieboligen via spansk selskab vil lejeindtægten og tilhørende omkostninger indregnes i det årlige regnskab for selskabet og beskattes via selskabsskat. Selskabsskatten udgør som udgangspunkt 25% af overskud men dog kan selskabet i visse tilfælde være berettet til reduktioner og reduceret selskabsskat afhængig af andre faktorer.

Har i tvivl eller ønsker yderligere information er i velkomne til at kontakte Lena Grøn eller Heidi S. Andersen på info@www.gron-andersen.es eller telefon 951910649 eller mobil 647911302.
Af Lena Grøn & Heidi S. Andersen fra Grøn & Andersen Konsulentbureau

Dette kan også interessere dig

Plusvalia

Plusvalia beskatning der afregnes til kommunen i forbindelse med salg