Artikler og nyheder

Know about last updates

Refusion af omkostningerne ved stiftelse af spansk hypotekslån

I de seneste år er der flere dommerkendelser som beskytter forbrugerne overfor banker og administrationskontorer hvis deres krav til forbrugeren skønnes urimelige eller misbrug. Præferenceaktier (Preferentes), bundklausul for rentesats ved hypotekslån, afregning af Plusvalia skat til spansk kommune hvis man sælger ejendom med tab m.m. Dette er blot nogle af eksemplerne på hvorledes forbrugeren har vundet sager og domstolene har erklæret disse opkrævninger for urimelige.
Dommerkendelse fra spansk Højesteret (Tribunal Supremo) har yderligere åbnet døren for forbrugere, da dommekendelsen anser for uberettiget at forbrugeren skal betale visse omkostninger til stiftelse af hypotekslån. Spansk Højesteretsdom af 23. december 2015 anser for ugyldige de klausuler hvori banken pålægger forbrugeren at betale omkostningerne i forbindelse med oprettelsen af hypotekslånet hvori kræves assistance af en notar og spansk Ejendomsregister samt afregning af skatter. Langt de fleste lån indeholder denne klausul. Denne dom vedrørte Banco Popular og BBVA, men den samme fremgangsmåde kan anvendes på alle realkreditlån/hypotekslån der indeholder samme type klausuler. Dommen er baseret på at disse omkostninger er nødvendige for at banken kan indskrive hæftelsen i det spanske Ejendomsregister og dermed have større garanti for tilbagebetaling af lånet. Med andre ord, omkostningerne skønnes at tilgodese banken og dennes interesse og dermed skal banken dække denne omkostninger og ikke låntageren.
Hvilke omkostninger til optagelse af lånet kan man få refunderet?
Banken er forpligtet til at refundere omkostningerne til notar, spansk ejendomsregister samt stempelafgift som forbrugeren måtte afregne ved optagelse af lånet.
Omkostning til Ejendomsregister refererer til omkostningen ved at indskrive lånedokumentet, der bliver udarbejdet hos notar, i det spanske ejendomsregister og dermed gør muligt af registrere hæftelsen i Ejendomsregisteret. Ejendomsregisterets honorar er fastsat ved lov og godkendt af regeringen og beløbets størrelse afhænger af lånet. Notarens honorar for at udarbejde det offentlige dokument hvori lånets betingelser fremgår. Endelig kan ansøges refundere spansk stempelafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) som altid skal afregnes når der underskrives dokument hos notar med en økonomisk værdi og efterfølgende indskrives i registeret.
Det er i visse tilfælde også muligt at kræve refunderet udgiften til tasation af ejendommen, men kun hvis banken havde pålagt forbrugeren af afregne denne omkostning.
Som nævnt er der tale om en dommerkendelse som åbner op for muligheden for at reklamere banken afregning af disse omkostninger. Dog er der endnu ikke tale om en procedure som har vundet hævd og i øjeblikket afregner forbrugere der opretter lån stadig disse omkostninger. Men med denne dommerkendelse fra Tribunal Supremo stilles de forbrugere der ønsker at reklamere disse omkostninger refunderet langt bedre end tidligere. I første omgang ansøges om refusion direkte hos banken. Får forbrugeren her negativt svar skal der reklameres via domstolene.
Ønskes yderligere information er I velkomne til at kontakte os på info@gron-andersen.es, telefon 951910649 eller 647911302.
Af Lena Grøn & Heidi S. Andersen i samarbejde med advokat og dansk Konsul Marisa Moreno Castillo.