Artikler og nyheder

Know about last updates

Det skal du ikke gøre når du køber ejendom i Spanien

At købe fast ejendom – uanset om det er ferie- eller helårsbolig – er en stor beslutning.
Det er vigtigt forinden at gøre sig en del overvejelser og tage alle familiemedlemmer med på råd, så man forinden har gjort sig klart hvad man forventer af den nye bolig.
Vi vil kort forsøge at nævne nogle af de faldgruber, købere kan havne i.

Åhhh..den var bare så skøn – det var kærlighed ved første blik…
Fuldt forståeligt bliver man betaget af sol, lys, strand og svømmepøl, når man kommer fra det kolde nord. Men husk, det bliver også hverdag i Spanien og årstiderne varierer også. Gør dig klart præcist hvad du har brug for og forelsk dig ikke i de første boliger du besøger. Boligområder, der er fuldt besat om sommeren, fulde af liv og naboer der hygger sig, kan ligge totalt øde hen om vinteren – selv det lokale supermarked, der var åbent fra kl. 7 til 23, har totalt lukket om vinteren. Undersøg forinden de områder du besøger. Har poolen åbent hele året eller kun i sommerperioden? Er du gangbesværet eller flytter du til Spanien med børn – hvorledes er boligen indrettet? Er der elevator? Er der offentlige transportmidler og evt. skole, sportsklubber eller fritidsaktiviteter for børn? Andre fastboende familier evt. med børn? I sidste ende vil disse aspekter også have indflydelse på et korrekt valg.

Den er godt nok lidt dyrere end vi havde tænkt os – men det går nok.
Det er nemt at blive fristet, men husk at undersøge grundigt, hvad du kan få af lignende karakter for samme beløb i andre områder. Undersøg ligeledes omkostninger inden købet. Optager du lån i Spanien skal du huske, at der kommer yderligere omkostninger oveni købsomkostningerne. Undersøg ikke kun købsomkostninger (køb kontant / lån DK eller Spanien – fordele og ulemper), men også de årlige omkostninger ved at være ejer af ejendommen. Udover de månedlige omkostninger til el og vand, skal du undersøge hvilke andre forpligtelser du har. Hvor meget betales i ejendomsskat til kommunen, renovationsafgift, grundejerforening – evt. ekstraordinære kvoter til grundejerforening, årlig ikke-residentskat, hvis ikke man bor fast i Spanien. Man kan med fordel kontakte sin konsulent eller advokat for at forhøre sig om, hvilke økonomiske aspekter man skal tage højde for ved køb af fast ejendom. Husk at vurdere om de årlige omkostninger ved at købe bolig kompenseres af glæden ved selv at eje. Skal boligen delvist udlejes, så husk at lejeindtægten skal beskattes i det land, ejendommen er beliggende i – d.v.s. Spanien. Skatten skal du selv sørge for at få afregnet til de spanske skattemyndigheder.

Ejendomsmægleren har sagt at han/hun nok skal klare det hele.
Det er vigtigt at gøre sig klart hvad en spansk ejendomsmæglers funktion er. I Danmark er systemerne sammenkørt, og normalt har man adgang til de fleste informationer samlet. Normalt har en dansk ejendomsmægler en basisuddannelse og et vist ansvar for korrekt procedure i handelen.  I Spanien skal man uden tvivl rådgive sig med en spansk advokat under købsprocessen. De forskellige myndigheder er ikke sammenkørt, d.v.s. man skal selv undersøge eventuelle juridiske og økonomiske aspekter hos de relevante myndigheder. Med andre ord, spørger du i kommunen om der er gæld så får du svar på, om der er gæld hos kommunen eller ej. Men du får ikke informationer om evt. lån i ejendommen, gæld til grundejerforeningen, udestående hos el-selskabet eller andre hæftelser tilknyttet ejendommen. Man skal selv kontakte de relevante instanser for at undersøge ejendommens juridiske og økonomiske situation.

Som nævnt er det ejendomsmæglerens opgave at finde den ejendom, som passer til de ønsker du har givet udtryk for. Mægleren kan have generel viden om boligen, grundejerforeningens normer, generel kendskab til området, og erfarne ejendomsmæglere kan informere om eventuelle andre aspekter ved ejerskab af fast ejendom i Spanien. Men forundersøgelse af ejendommens juridiske og økonomiske aspekter, evt. gæld, udarbejdelse af kontrakter og efterfølgende registrering af ejerskiftet hos de relevante myndigheder er en advokats opgave – ikke ejendomsmæglerens. Husk ligeledes at ejendomsmægler modtager en kommission af sælger for at afsætte ejendommen. Med andre ord: Hvis der opstår tvister mellem køber og sælger eller på anden måde opstår interessekonflikter er ejendomsmægler ikke neutral men har interesse i at handlen bliver gennemført.

Jeg går ud fra at alle omkostninger automatisk bliver trukket i banken.
Som nævnt ovenfor skal man selv kontakte de forskellige myndigheder og virksomheder og informere om ejerskifte og ny bankkonto – intet går automatisk. Husk at transmissionsskat og andre skatter normalt skal indbetales senest 30 dage efter handelen. Bliver dette ikke gjort af køber eller dennes repræsentant, skal man forvente bøde og morarenter oven i beløbet. Køber/købers repræsentant skal selv afregne disse skatter. Derudover skal der laves ny kontrakt hos el- og vandselskabet og grundejerforening skal ligeledes informeres. Bliver dette ikke gjort, vil el-selskabet ikke kunne inddrive betaling, og vil efter en periode lukke for strømmen. Hvis køber og sælger ønsker det, kan der i forbindelse med handelen laves en refusionsopgørelse over el, vand, grundejerforening, IBI og renovationsafgift. Husk også at informere kommunen, tegne forsikring og evt. udskifte låsen i hoveddøren – du ved ikke hvem der har nøgler til ejendommen.

Som sælger skal jeg bare møde op hos notar og have min check.
Som sælger af ejendom i Spanien løber man helt klart ikke samme risiko som køber. For køber er der tale om en stor økonomisk investering og derfor er det vigtigt at lave en grundig juridisk og økonomisk forundersøgelse inden købet. Når man sælger, skal man dog huske, at der også er dokumentation og omkostninger der skal tages højde for i prisen. Sælger skal have udarbejdet energicertifikat på ejendommen samt dokumentere, at der ikke er gæld hverken hos kommune og grundejerforening. Har ejendommen ikke allerede energicertifikat, skal sælger forvente omkostning til udarbejdelse af dette. Derudover er det normale at sælger betaler Plusvalia-skat til kommunen. Beløbets størrelse afhænger af, hvor mange år sælger har ejet boligen samt komunens ejendomsvurdering. Er sælger ikke resident i Spanien er køber forpligtet til at tilbageholde 3pct. af salgssummen og indbetale dette beløb til de spanske skattemyndigheder. Efterfølgende skal sælger lave opgørelse til de spanske skattemyndigheder over fortjeneste eller tab ved salget af ejendommen. Afhængig af resultatet af denne beregning, skal sælger enten afregne yderligere skat eller ansøge om at få hele eller dele af det tilbageholdte beløb refunderet.